Baugenehmigung in Deutschland – das bedeutet die langsame Bearbeitung für den Wohnungsmangel

Dass es einige Zeit dauern kann, bis Bauanträge bearbeitet und Baugenehmigungen in Deutschland erteilt werden, ist schon lange kein Geheimnis mehr. Sowohl private Bauherren als auch große Bauunternehmen haben häufig längere Wartezeiten, bis sie die nötigen Genehmigungen für ihr Projekt haben. Gleichzeitig wird der Wohnungsmangel in Deutschland jedoch zum immer größeren Thema. Müssten nicht gerade deshalb Anträge deutlich schneller bearbeitet werden? Wie sehen die Zusammenhänge zwischen beiden Problemen aus und wie kann Deutschland den Spagat zwischen Wohnungsmangel und der langsamen Bearbeitung schaffen? Wir geben einen Überblick.

Wohnungsmangel in Deutschland – so ist der aktuelle Stand

Deutschland braucht mehr Wohnungen. Das ist schon seit langer Zeit bekannt. Um dem Wohnungsmangel effektiv entgegenzuwirken, müssten pro Jahr etwa 400.000 neue Wohnungen gebaut werden. Bisher konnte dieses Ziel jedoch noch in keinem Jahr erreicht werden. In 2020 wurden etwa 306.000 Wohnungen gebaut, in 2021 waren es 293.000. Das. Tempo muss demnach deutlich angezogen werden. Gleichzeitig sorgen aber Fachkräftemangel, Materialknappheit und die grundsätzlich angespannte wirtschaftliche Lage durch den Krieg in der Ukraine für große Herausforderungen und weitere Rückschläge für die Baubranche. In der Politik werden neben Neubauten auch andere Möglichkeiten diskutiert, Wohnraum zu schaffen – etwa durch die Umnutzung von Gewerbegebäuden. Die Gesamtsituation ist demnach ohnehin angespannt. Zusätzlich kommen dann noch die Herausforderungen, die durch die langsame Bearbeitung von Bauanträgen entstehen.

Dauer bis zur Baugenehmigung – so lange warten Bauherren

Die Dauer, bis ein Bauantrag bearbeitet wird, variiert von Region zu Region. In vielen Bundesländern gibt es zeitliche Vorgaben, in denen Behörden eingehende Anträge bearbeiten sollen – abhängig von der Region und der Art des Bauvorhabens. Diese Vorgaben werden jedoch häufig nicht eingehalten, sodass für private und gewerbliche Antragsteller:innen höhere Kosten entstehen. Besonders in den Ballungsgebieten ist die Lage schwierig:

• In Hamburg warteten Antragsteller:innen im Jahr 2020 durchschnittlich etwa 4 Monate auf die Bearbeitung ihres Bauantrags.
•  In Bayern gibt es inzwischen ein neues Gesetz, das die Bearbeitungsdauer von Bauanträgen auf 3 Monate begrenzt. Gibt es dann noch keine Entscheidung, gilt die Genehmigung für das vereinfachte Genehmigungsverfahren als erteilt. 
• Köln benötigte im Jahr 2020 sogar im Schnitt 6 Monate zur Bearbeitung eines Bauantrags. Die Bauordnung hingegen sieht einen Bearbeitungszeitraum von 6 Wochen vor. Digitale Bauanträge sollen hier weiterhelfen.

Allein durch die Wartezeit bis zur Bearbeitung des Bauantrags entstehen sowohl für private als auch gewerbliche Antragsteller Mehrkosten. Große Bauprojekte liegen so lange auf Eis, bis es eine Rückmeldung gibt, wodurch Bauunternehmen ihre Projektpläne häufig nicht einhalten können – zumindest, wenn sie mit der gesetzlich vorgesehenen Dauer für die Baugenehmigung rechnen.

Ursachen für die lange Bearbeitungszeit und Probleme, die die Dauer eines Bauantrags mit sich bringt

Dass es in Deutschland lange dauert, bis eine Baugenehmigung erteilt wird, ist keine Überraschung. Es gibt gleich mehrere Ursachen für diese Entwicklung:

• Personalmangel in Behörden: Wie so viele andere Bereiche haben auch die Behörden in Deutschland Probleme, Mitarbeiter:innen zu finden. Der Fachkräftemangel sorgt auch hier für personelle Herausforderungen. Auch der demografische Wandel kommt hier ins Spiel: Oft ist es schwierig, Mitarbeitende, die in Rente gehen, rechtzeitig zu ersetzen, sodass der Personalmangel sich mit der Zeit verschlimmert.
• Große Anzahl an Anträgen: Die Politik fordert den Neubau von etwa 400.000 Wohnungen pro Jahr, um dem Wohnungsmangel entgegenzuwirken. Das sorgt natürlich dafür, dass entsprechend viele Bauprojekte entwickelt und umgesetzt werden wollen, wodurch die Zahl der Bauanträge deutlich steigt.
• Sonderprüfung oder fehlende Unterlagen: Nicht nur fehlendes Personal oder die große Anzahl der Anträge sorgen für die lange Bearbeitungszeit. Zum Teil sind es auch die Antragsteller:innen selbst. Zum Teil fehlen Unterlagen, sodass die Behörden noch einmal nachhaken und sich mehrfach um den gleichen Antrag kümmern müssen.

Zusammengefasst sehen wir, dass Bauämter besonders in Ballungsgebieten schlicht überarbeitet sind. Sie erhalten eine Vielzahl an Bauanträgen, die durch die Forderung nach mehr Wohnungsbau noch weiter ansteigen. Dass das Probleme in der Baubranche auslöst, ist kein Geheimnis:

• Bauprojekte verzögern sich: Fehlt die Baugenehmigung, kann das neue Wohnquartier nicht gebaut werden. Dass sich der Baustart verzögert, hört man bei Neubauprojekten inzwischen immer häufiger. Liegt schließlich die Genehmigung vor, kann es wiederum dazu kommen, dass Arbeitskräfte gerade in ein anderes Projekt eingespannt sind oder zusätzliche Dienstleister keine spontanen Kapazitäten haben.
• Baukosten steigen: Je länger ein Projekt unbearbeitet bleibt, desto höher werden die Kosten. Dieses Problem betrifft auch besonders die privaten Antragsteller:innen: Je länger ihr Antrag unbearbeitet bleibt, desto länger zahlen sie für ihre aktuelle Wohnung. Dennoch fallen teils bereits Kosten für den Bauträger an, der sich die Zeit für das Projekt geblockt hat.
• Planung für Bauunternehmen wird schwieriger: Werden Fristen nicht eingehalten, können Bauunternehmen kaum planen. Es fehlt an Sicherheit und benötigt mehr Flexibilität, die nicht alle Baufirmen zusichern können. So kann es vorkommen, dass einige Monate lang aufgrund von Verzögerungen nur sehr wenig zu tun ist, in anderen Monaten aber zu viel Arbeit für die Belegschaft da ist, weil sich Projekte überschneiden.

Personalmangel in Behörden & Bau: Bauunternehmen müssen improvisieren

Dass weder private Antragsteller:innen noch Bauunternehmen sich sicher sein können, wann eine Baugenehmigung erteilt wird, sorgt für viel Unsicherheit in der Branche und fordert hohe Flexibilität. Ein Schritt, der die Genehmigung und die Beantragung einer Baugenehmigung zumindest unkomplizierter gestaltet, ist die Digitalisierung dieser Anträge. Diese Option gibt es inzwischen in einigen Bundesländern. Außerdem hat das Bauministerium im Frühjahr angekündigt, die Genehmigungsverfahren deutschlandweit zu digitalisieren und im Zuge dessen die Bauverordnungen der Länder aneinander anzugleichen. Ob das die Bearbeitung der Anträge tatsächlich beschleunigt, bleibt jedoch unsicher.

Auf der anderen Seite müssen Bauunternehmen flexibler agieren als je zuvor. Die Dauer der Bauanträge fordert Flexibilität, aber vor allem auch die Lieferengpässe, die es in nahezu jeder Branche gibt. Materialmangel durch den Krieg und unterbrochene Lieferketten durch die Pandemie sorgen für große Herausforderungen. Eine Möglichkeit, die für mehr Flexibilität in Bauprojekten sorgt, ist beispielsweise die Zusammenarbeit mit Freelancern. Bauunternehmen können plötzliche Hochphasen durch die Beauftragung von freiberuflichen Spezialist:innen abfedern und mindern so ihre finanziellen Risiken, wenn die aktuelle Lage dafür sorgt, dass Bauprojekte stillstehen. Diesen Ansatz verfolgen wir bei ambass mit Überzeugung. Wir bringen Unternehmen mit den passenden Freelancern zusammen und unterstützen so bei Flexibilität für Baufirmen und bei Auftragssicherheit für Freelancer in der Baubranche.

Sind Sie interessiert an einer Zusammenarbeit mit ambass – als spezialisierter Freelancer oder als Bauunternehmen mit Wunsch nach flexiblen Arbeitskräften? Dann lassen Sie sich gerne von unserem Team beraten. Wir erklären Ihnen den Ablauf unserer Zusammenarbeit und lernen Sie in einem unverbindlichen Gespräch kennen. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!